A administração é indispensável para qualquer condomínio, pois é através dela que se mantêm o controle sobre as necessidades diárias, sendo a terceirização apenas uma forma de escolha do condomínio.
A Administração de Condomínios começa pela escolha de um síndico, que poderá ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, com prazo de mandato não superior a dois anos. O trabalho do administrador de um condomínio consiste em:
- Convocar Assembléias dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessitados à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condômino;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das Assembléias;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns zelando pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
- Cobrar os condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à Assembléia anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação, entre outras.
Em geral, as pessoas demoram a perceber que o condomínio tem responsabilidades cíveis e trabalhistas. O condomínio não tem fins lucrativos, sendo que um dos principais papéis da Administradora de Condomínio é instruir os condôminos em todas as situações, como causas trabalhistas, jurídicas, redução de custos, etc.
A forma de administração do condomínio é escolhida pelo síndico e moradores, levando-se em consideração as suas expectativas de ordem financeira e funcional, pois a administradora também pode exercer função de síndico profissional, sendo assessorada pelo Conselho Fiscal e/ou Conselho Consultivo, dependendo da necessidade do condomínio. “Não poderão os condôminos interferir ou dar ordens para a Administradora, isto deverá ser feito através do síndico, visto que é ele o primeiro gestor”
A Administração do Condomínio é legalizada, possuindo como representante titular e executor o síndico, sendo esse eleito pela Assembléia Geral para tal finalidade com mandato específico. A lei permite que o síndico repasse suas atividades administrativas a um terceiro, conforme o §2º do artigo 1.348, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da Convenção.